空き家の固定資産税は、なぜ高くなると言われるのか。
実家の母屋が空き家に近い状態になってから、この言葉がずっと気になっていた。住宅が建っていれば土地の固定資産税は軽くなる。けれど、管理不全空家や特定空家について自治体から勧告を受けると、その軽減が外れることがある。
そう聞くと、かなり強い言葉に感じる。
ただ、調べてみると、いきなり何もかも6倍になるという単純な話ではなかった。住宅用地特例、管理不全空家、特定空家、自治体からの勧告。いくつかの段階を分けて見ないと、実家の固定資産税を誤って受け止めてしまう。
今回は、空き家の固定資産税がなぜ上がるのか、そして実家を持つ側が何を確認しておくべきかを整理しておきたい。
空き家でも、住宅が建っていれば税金が軽くなる
固定資産税の通知書を見ると、土地と建物が分かれて載っている。
私の実家にも、母屋、離れ、大工小屋、土地がある。母が暮らしているのは離れだ。母屋は今、誰も住んでいない。年に数回の法事や、荷物の確認で使うくらいになっている。
それでも固定資産税の通知は毎年届く。
これまでは、通知書を見ても、合計額だけを確認することが多かった。いくら払うのか。納期限はいつか。口座振替になっているのか。その程度だった。
だが、空き家の固定資産税を調べ始めてから、土地の欄をきちんと見なければならないと思うようになった。
住宅が建っている土地には、住宅用地特例という軽減措置がある。
国土交通省の資料では、小規模住宅用地、つまり住宅一戸あたり200平方メートル以下の部分は、固定資産税の課税標準が6分の1に減額される。200平方メートルを超える一般住宅用地の部分は、3分の1に減額される。
ここで大事なのは、税額そのものが必ず6分の1になるというより、税金を計算するもとになる課税標準が軽くなるという点だ。
私は最初、この違いをあまり意識していなかった。
土地の評価額があり、そのまま税率をかけるのだと思っていた。だが住宅用地として扱われていれば、課税標準が小さくなる。その結果、土地の固定資産税が抑えられる。
古い家が残っていると、解体しない方が税金は安い。
そんな話を聞くのは、この住宅用地特例があるからだ。
ただ、それは「住宅用地」として扱われている間の話である。
誰も住んでいない家でも、すぐに特例が外れるわけではない。だが、管理されず、住宅としての状態を失っていけば、話は変わってくる。
実家の母屋も、今すぐ危ない状態ではない。
それでも、住まなくなった家をそのままにしておけば、いつか住宅として見られなくなる可能性がある。ここを知っておくことが、空き家の固定資産税を考える入口だと思った。
「6倍になる」は、どこが6倍なのか
空き家の固定資産税について調べると、「特定空家になると固定資産税が6倍になる」という説明をよく見る。
この言葉は分かりやすい。
だが、少し注意して受け止めた方がいい。
6倍というのは、小規模住宅用地の固定資産税の課税標準が6分の1に減額されていたものが、その特例から外れることを指している。つまり、土地の課税標準が元に戻るため、単純に見れば6倍になるという意味だ。
一方、200平方メートルを超える部分は3分の1の軽減なので、単純に見れば3倍になる。
さらに、実際の納税額には負担調整措置や都市計画税、土地の評価、自治体の扱いなどが関係する。だから、通知書の合計額がそのまま必ず6倍になる、と言い切るのは正確ではない。
ここを混ぜると、必要以上に不安になる。
私が見たいのは、怖がるための数字ではない。実家の土地が今、どの特例を受けているのか。もし特例が外れたら、どの部分に影響が出るのか。その見通しだ。
実家のように敷地が広い場合は、なおさら分けて見る必要がある。
母屋が建っている土地。
離れが建っている土地。
大工小屋の土地。
小さな畑や、調整区域にある土地。
固定資産税の通知書には、こうした土地や建物が並んでいる。普段は一枚の通知として見ているが、実際には一つひとつの地番や家屋ごとに評価されている。
6倍という言葉だけを見ていると、全体が一気に跳ね上がるように感じる。
しかし、見るべきは内訳だ。
どの土地が住宅用地として軽減されているのか。どこまでが小規模住宅用地なのか。建物の状態によって、どの土地の特例が問題になり得るのか。
そこを確認しないまま、古い家を残すか壊すかを考えても、判断が粗くなる。
空き家の固定資産税は、見出しの数字だけではなく、通知書の中身で考えるものだと思う。
特定空家だけでなく、管理不全空家も見る
以前、空き家のことを調べたとき、私は特定空家という言葉を知った。
倒壊の危険がある。
衛生上有害になるおそれがある。
景観を著しく損なっている。
周辺の生活環境を守るために放置が不適切である。
こうした状態にある空き家が、特定空家として扱われる。
ただ、2023年12月13日に空家等対策特別措置法の改正法が施行され、管理不全空家という考え方も加わっている。国土交通省の資料では、管理不全空家は、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある空き家とされている。
つまり、特定空家になる手前の段階だ。
ここが、私には大事に見えた。
空き家は、いきなり危険な建物になるわけではない。庭木が伸びる。雨どいが詰まる。外壁が傷む。郵便受けにチラシがたまる。換気が減る。雨漏りの兆候が出る。
一つひとつは小さい。
だが、自治体から見れば、管理が行き届いていない状態として見られることがある。
国土交通省の資料では、市区町村長から勧告を受けた特定空家の敷地は、住宅用地特例の適用対象から除外されるとされている。同じ資料では、勧告を受けた管理不全空家の敷地についても、同じく除外の対象になると整理されている。
つまり、固定資産税の問題は、特定空家まで進んでから初めて考えるものではない。
その手前である管理不全空家の段階から、税負担に関わってくる。
私の実家の母屋は、今すぐ管理不全空家だと言われる状態ではないと思っている。月に数回は見に行き、換気や点検もしている。庭木や草も、道路や隣地に迷惑をかけない範囲を優先して手を入れている。
それでも、十年後は分からない。
母がいなくなったあと、私が今と同じ頻度で通えるか。体力が落ちても草刈りや点検を続けられるか。台風や地震のあとにすぐ確認できるか。
空き家の税金は、今の状態だけでなく、管理を続けられるかどうかにも関係している。
税金を安くするために古い家を残す危うさ
古い家を壊すと固定資産税が上がる。
この話だけを聞くと、使わない家でも残しておいた方が得に思える。
私も、以前はそう考えていた。
解体には大きな費用がかかる。解体したあと土地だけになれば、住宅用地特例が外れて固定資産税も上がる可能性がある。だったら、急いで壊さずに置いておく方が現実的ではないか。
そう考えるのは自然だと思う。
ただ、調べていくうちに、古い家を残すことにも費用があると分かってきた。
まず、管理の費用がある。
草刈り、庭木の剪定、換気、雨漏りの確認、修繕、防犯、火災保険。実際に業者へ払うお金だけでなく、見に行く時間や交通費もある。
次に、傷みが進んだときの費用がある。
屋根や外壁の修繕で済むうちはまだいい。だが、放置して近隣へ迷惑をかける状態になれば、対応の手間は大きくなる。行政から指導や勧告を受ける段階になれば、税金の軽減だけでなく、家族の精神的な負担も増える。
そして、判断を先に送る費用がある。
今は私が動ける。母とも話せる。固定資産税の通知書も見られる。近所の状況もある程度分かる。
だが、時間が過ぎれば、建物は傷む。私も年を取る。子どもは遠方で暮らしており、実家へ戻る予定はない。判断を先に送れば送るほど、動ける人が減り、選択肢も狭くなる。
税金だけを見れば、古い家を残す方が安く見えるかもしれない。
しかし、管理費、修繕費、解体費、近隣対応、相続の手間まで含めると、本当に安いかどうかは分からない。
「税金が上がるから壊せない」と思考を止めない方がいい。
逆に、「6倍になるから早く壊すべき」と急ぐのも違う。
必要なのは、税金と管理費を同じ表に並べることだと思う。
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という窓口もあった。壊すと決めるためではなく、解体費用の目安を知り、管理を続ける場合の費用と並べて考える入口として見ておくくらいがよいと思う。
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固定資産税通知書で確認したいこと
空き家の固定資産税を考えるとき、最初に見るのは固定資産税の通知書だ。
専門家に相談する前でも、家族で確認できることはある。
私なら、まず次の点を見る。
- 土地と建物がどう分かれて載っているか
- 地番ごとに、どの土地が課税されているか
- 建物の種類、構造、床面積、建築年がどう記載されているか
- 住宅用地の特例が適用されているか
- 小規模住宅用地と一般住宅用地の扱いがどうなっているか
- 空き家に近い母屋と、母が住む離れがどう評価されているか
- 固定資産税だけでなく都市計画税があるか
通知書の書式は自治体によって違う。
だから、分からない部分は市区町村の固定資産税担当窓口に聞くしかない。税理士に聞く前に、まず自治体で確認できることも多いと思う。
私が気をつけたいのは、母に丸投げしないことだ。
母にとって、固定資産税の通知書は毎年届く書類の一つだった。支払うものとして扱ってきたが、土地ごとの意味まで細かく見ることはなかったと思う。母の世代では、それで暮らしが回っていた。
だが、今は状況が変わっている。
母屋は空き家に近い。離れには母が住んでいる。大工小屋は父の道具が残ったままだ。土地の一部は、場所や面積をきちんと把握できていなかった。
この状態で、通知書を合計額だけで見るのは危うい。
実家の固定資産税通知書は、ただの税金の請求ではない。
実家の土地と建物の地図でもある。
どこに何があり、何に税金がかかり、どの特例を受けているのか。それを読み解くことが、空き家対策の最初の整理になる。
自治体からの連絡を待たない
管理不全空家や特定空家は、自治体が関わる制度だ。
だが、自治体から何か言われるまで待つのは遅いと思う。
指導や勧告という言葉が出てくる段階では、すでに周囲から見て問題が見えている可能性が高い。庭木が道路に出ている。建物の一部が落ちそうになっている。衛生面や景観で近所に影響が出ている。
そうなってから慌てるより、家族の側で先に見ておきたい。
私の実家では、月に数回訪問するたびに、母の買い物や通院、書類の確認をする。そのついでに母屋も見る。雨漏りはないか。窓や扉は開くか。雨どいは詰まっていないか。庭木が道路側へ出ていないか。
全部を細かく点検できているわけではない。
それでも、写真を撮っておくだけで、前回との違いは分かる。
半年前より外壁が傷んでいないか。
庭木の枝がどれくらい伸びたか。
雨のあと、天井に染みがないか。
床がふわつく場所はないか。
こうした記録は、固定資産税と直接関係ないようで、実は関係している。管理されているかどうかを、家族自身が見ておく材料になるからだ。
また、自治体によっては空き家相談窓口や、空き家バンク、解体補助、管理サービスの情報を持っていることがある。すぐ売る、壊すと決めなくても、相談先を知っておくだけで気持ちは少し落ち着く。
空き家の固定資産税は、税務課だけの問題ではない。
建築、空き家対策、相続、登記、近隣対応がつながっている。
だからこそ、自治体からの連絡を待つのではなく、こちらから一度問い合わせるくらいでちょうどよいのだと思う。
実家の税金は、次の世代へ渡さないために見る
空き家の固定資産税を調べて、私は少し見方が変わった。
以前は、税金が上がるかどうかだけを気にしていた。
古い家を壊すと高くなる。
特定空家になると6倍になる。
そうした言葉だけが、頭に残っていた。
だが本当は、税金は判断の一部でしかない。固定資産税の通知書には、実家の土地と建物の状態が毎年表れている。そこを読むことで、空き家をどう管理し、いつ判断するかを考える手がかりになる。
私の実家の母屋は、今すぐ壊すと決めているわけではない。
母が離れで暮らしている。母屋には仏壇もある。父が残した大工小屋もある。地域との関係もある。税金だけで決められる問題ではない。
それでも、見ないまま先送りにはしたくない。
固定資産税の通知書を見る。
住宅用地特例を確認する。
管理不全空家や特定空家の制度を知る。
管理費と解体費を並べる。
自治体の窓口を調べておく。
一つひとつは地味だが、実家を次の世代へそのまま渡さないための準備になる。
子どもは遠方で暮らしている。実家に戻る予定はない。母屋や土地や大工小屋を、当然のように背負わせるつもりはない。
だから、私の代で見える形にしておきたい。
答えはまだ出ていない。売る、貸す、壊す、管理を続ける。そのどれになるかは、母の暮らしや費用、地域との関係を見ながら考えることになる。
ただ、税金の仕組みを知らないままでは、判断の土台が作れない。
派手な準備ではないが、固定資産税の通知書を読み直すところから始めたいと思っている。
定時のあとの時間を使って、少しずつ実家と空き家のお金の整理を進めていく。
